Box 3 belasting voor verhuurders 2026 — complete gids

Box 3 in 2026: wat verandert er?

De box 3 belasting is de afgelopen jaren sterk in beweging geweest. Na het Kerstarrest van de Hoge Raad in december 2021 en de daaropvolgende wetswijzigingen, is het voor vastgoedbeleggers cruciaal om op de hoogte te zijn van de actuele regels.

Het huidige stelsel (2024-2026)

Sinds 2023 werkt box 3 met een forfaitair rendement dat dichter bij het werkelijke rendement moet liggen. Er worden drie categorieen onderscheiden:

De drie vermogenscategorieen

Hoe wordt de belasting berekend?

1. Vermogen inventariseren: tel al je bezittingen in box 3 op
2. Per categorie forfaitair rendement berekenen: vermogen x forfaitair percentage
3. Schulden aftrekken: schulden x forfaitair percentage schulden
4. Heffingsvrijvermogen aftrekken: EUR 57.684 per persoon (2026), EUR 115.368 voor fiscaal partners
5. Belasting berekenen: 36% over het berekende rendement

Rekenvoorbeeld voor een verhuurder

Stel, je hebt:

• 1 beleggingspand ter waarde van EUR 300.000
• Hypotheekschuld van EUR 150.000
• EUR 20.000 spaargeld
• Geen fiscaal partner

Berekening:

*Het heffingsvrijvermogen wordt naar rato over de categorieen verdeeld.

Vastgoed in box 3: WOZ-waarde als basis

Belangrijk voor verhuurders: vastgoed in box 3 wordt gewaardeerd op de WOZ-waarde. Dit kan zowel voordelig als nadelig zijn:

Voordelen

• WOZ-waarde is vaak lager dan de marktwaarde
• Leegwaarderatio bij verhuurde woningen (korting tot 45%)

Leegwaarderatio

Als je woning verhuurd is, mag je een korting toepassen op de WOZ-waarde. De hoogte van de korting hangt af van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de WOZ-waarde:

Voorbeeld: een woning met WOZ-waarde EUR 300.000 en jaarhuur EUR 12.000 (ratio 4%). De leegwaarderatio is 67%, dus de waarde in box 3 is EUR 300.000 x 67% = EUR 201.000.

Het toekomstige stelsel: werkelijk rendement

De overheid werkt aan een nieuw box 3 stelsel gebaseerd op werkelijk rendement. Dit zou mogelijk in 2027 of 2028 ingaan. Belangrijke punten:

Wat verandert er?

• Belasting over werkelijke huurinkomsten en waardestijging
• Aftrek van werkelijke kosten (onderhoud, rente, beheer)
• Mogelijke introductie van een vermogenswinstbelasting op vastgoed

Impact voor verhuurders

• Hogere administratieve last: je moet daadwerkelijke inkomsten en kosten bijhouden
• Potentieel hogere belasting bij waardestijging
• Maar ook: mogelijkheid om werkelijke kosten af te trekken

Optimalisatie-strategieen

1. Hypotheekschuld optimaliseren

Een hypotheek verlaagt je box 3 grondslag. Het forfaitaire rendement op schulden (2,47%) is lager dan op beleggingen (6,04%), wat een fiscaal voordeel oplevert.

2. Heffingsvrijvermogen benutten

Overweeg fiscaal partnerschap als je dat nog niet hebt — dit verdubbelt het heffingsvrijvermogen naar EUR 115.368.

3. Verbouwen voor Peildatum

Investeringen in het pand verlagen het spaarsaldo (en worden pas volgend jaar meegenomen in de WOZ-waarde).

4. Timing van verkoop

Bij het huidige forfaitaire stelsel maakt het niet uit wanneer je verkoopt (alleen peildatum 1 januari telt). Bij werkelijk rendement wordt dit wel relevant.

5. BV-structuur overwegen

Bij een groter vastgoedportefeuille kan het fiscaal aantrekkelijker zijn om via een BV te verhuren (vennootschapsbelasting in plaats van box 3). Laat dit altijd berekenen door een fiscalist.

Tips voor je administratie

Ter voorbereiding op het toekomstige stelsel (werkelijk rendement) raden we aan:

1. Houd alle inkomsten bij: huurinkomsten, borg, servicekosten
2. Bewaar alle kosten: onderhoud, verzekering, VvE, beheerkosten
3. Documenteer verbouwingen: deze verhogen de fiscale grondslag
4. Bewaar taxatierapporten: handig voor bezwaar tegen WOZ-beschikkingen

Belasting en Immolio

Met Immolio heb je automatisch een compleet financieel overzicht per pand. Alle huurinkomsten, kosten en waardeontwikkeling worden bijgehouden — ideaal als basis voor je belastingaangifte.